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　　廣州最早的保障房小區(qū)之一聚德花苑早前四換物業(yè)公司，今年4月才進(jìn)駐的濱海物業(yè)管理公司，已經(jīng)是第五間公司了。濱海公司的進(jìn)駐，曾許下“五大承諾”，包括實施門禁卡以改善治安，得到大多數(shù)業(yè)主的支持。然而，時至今日，門禁卡實施受阻，盜賊仍屢屢光顧，以監(jiān)督公車私用出名的草根明星[ta]廣州區(qū)伯，也居住在此，近日他發(fā)表的關(guān)于聚德花苑物管問題的微博引起不少人關(guān)注，10元錢的門禁卡收費爭議背后，凸顯的是保障房小區(qū)物業(yè)管理的糾結(jié)，由于不少住戶收入偏低，總是希望少交錢甚至不交錢，而物業(yè)管理方收錢困難，服務(wù)毛病多多，住戶因此更加不愿意交錢，爭議從物業(yè)管理費到房屋維修金持續(xù)不斷，小區(qū)環(huán)境長期難以改善。

　　在保障性住房小區(qū)，住房分經(jīng)適房和廉租房，在住經(jīng)適房的業(yè)主中，有相當(dāng)部分人是好不容易經(jīng)過數(shù)年之后才交清購房貸款的，因此房子居住一段時間要進(jìn)行物業(yè)維修，總有相當(dāng)部分的業(yè)主不交物業(yè)維修費。但只要有人不交，其他交的人就感到吃虧了，結(jié)果物業(yè)維修很難籌集。

　　而住廉租房的租戶，相當(dāng)一部分人還領(lǐng)著“低�！�，并用領(lǐng)來的“低�！苯患{房租和物業(yè)管理費。雖然物業(yè)維修費由政府負(fù)責(zé)，但還是有部分租戶不交物業(yè)管理費。保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理費本來就比商品房小區(qū)的低一半，再收不齊的話，物管公司的運作困難了。

　　“公共收益”引爭議 僅兩****交物管費

　　11月20日下午，記者在聚德花苑南區(qū)的O2棟203房見到了吳先生，他指著廁所的不銹鋼防盜網(wǎng)對記者說，“這是新裝的，之前盜賊就從這里爬進(jìn)屋子�！眳窍壬�說，在11月13日，他一早起床便發(fā)現(xiàn)家里被小偷“光顧”了�！�1500元現(xiàn)金、手機、羊城通等等，都不見了。最近，這一帶已發(fā)生多起失竊案了�！眳窍壬�說，派出所干警判斷很可能是外來人作案，但裝監(jiān)控攝像頭，物管公司說沒錢，而實施門禁卡，在西區(qū)受阻，什么時候能在南區(qū)實施，還不知道。

　　聚德花苑是廣州市較早建設(shè)的保障性住房小區(qū)之一，共有多層住宅82幢，高層4幢。這些樓分為東、西、南、北4個區(qū)，其中，東區(qū)附近有菜市場，西區(qū)內(nèi)設(shè)有有幼兒園、小學(xué)和衛(wèi)生院，東區(qū)附近設(shè)有醫(yī)院。小區(qū)近期搞起了門禁卡，引起了部分業(yè)主的反對。

　　區(qū)伯一邊向記者出示他的門禁卡，一邊說他并不反對搞門禁卡。但聚德花苑共有4個區(qū)，由于功能分散，一個住戶在這里生活，至少要進(jìn)出三個區(qū)，也就是說至少要擁有三個門禁卡。再就是“物管公司未向住戶征詢意見”，而且，每個門禁卡賣10元一個，太暴利了。

　　就區(qū)伯提出的問題，物管公司的王德武和聚德花苑前業(yè)委會主任蕭河等人對記者作了說明。首先，整個聚德花苑一個門禁卡可以暢通四個小區(qū)，而且持卡人只能進(jìn)自己所住的大樓。同時，在使用門禁卡時，住戶信息會直接反饋到終端并存檔。其次，在物管公司的“五大承諾”中提到，要逐步實行電子門禁管理，當(dāng)時就得到大部分業(yè)主同意。還有，門禁使用的是IC卡，具有雙重加密的功能，無法被克隆，因此成本7元。而且，每張門卡收取的10元，僅是押金。

　　區(qū)伯等人又提出，聚德花苑南區(qū)有停車的“公共收益”，為什么不能用來搞門禁卡？整個聚德花苑有6800戶，每戶配發(fā)三個不收押金的門禁卡，總共才20萬元。據(jù)悉，南區(qū)每晚可停90輛車左右，區(qū)伯認(rèn)為，每月至少有2萬多元，而物管公司的人說，沒那么多，只有1萬元。而且這些收入用于保安的工資了。對此，區(qū)伯等人頗有意見。物管公司的“五大承諾”中，其中一條稱：“所有公共收益歸全體業(yè)主所有”。 而停車收入用于保安工資的做法，與承諾相悖。

　　物管公司的解釋是，保安也是為全體住戶服務(wù)的，停車收入用于發(fā)保安工資，不算他用。而區(qū)伯等人不認(rèn)同，因為停車收入也是“公共收益”，收入的情況要告知全體居民，如何使用要征得他們的同意。

　　但物管公司感到委屈，他們進(jìn)駐聚德花苑第二個月，遇上小區(qū)電梯年檢，就花費了16萬多元。接著還更換老化水泵、路燈、通浚小水渠、化糞池、整治綠化帶等，又花費了10多萬。而他們最為頭疼的是該收的物業(yè)管理費，僅有兩成的人交，所以他們不得不將停車費補充用來發(fā)工資。

　　對此，廣州市物業(yè)管理方面的專家孫威力、謝小毅不以為然，他們認(rèn)為“公共收益”絕不能與物管公司運作所需的費用混作一談。他們稱，正在征詢市民意見的《廣州市物業(yè)管理辦法》，也認(rèn)為“公共物業(yè)收益歸全體業(yè)主所有”。

　　經(jīng)適房住戶收入低 籌集物業(yè)維修費有難度

　　蕭河在接受記者采訪時稱，聚德花苑就物業(yè)管理的問題，物管公司和部分住戶的矛盾由來已久，主要原因是聚德花苑多幢大樓的使用時間已接近20年，許多設(shè)施老化，需要維修和更換，也就是需要物業(yè)維修費。部分住戶認(rèn)為，物業(yè)維修費應(yīng)由物管公司負(fù)責(zé)，因為他們已交物業(yè)管理費。而物管公司認(rèn)為，物業(yè)管理費只包含公司運作、治安和保潔等費用，不包括物業(yè)維修費。

　　記者得知，聚德花苑的樓房，多處發(fā)生外墻脫落和滲水情況。不久前，住在西區(qū)A2十三樓的古先生，家里的西北面脫落了近2平方米的外墻，當(dāng)時馬賽克整塊脫落，差點砸中樓下行人，而外墻往房間滲水嚴(yán)重，房間到處都有水浸泡的痕跡，每到雨天，水就不停地滲入。此外，西區(qū)的A1、A13、A14等大樓都有外墻脫落的現(xiàn)象。住在東區(qū)A4的一位阿姨十分激動地拉記者到她住房的樓頂看看。記者見到整個天臺約百來平米，覆蓋在天臺面上的隔熱層，全部從中間爆裂，斷成四片，散亂分布。這位阿姨說：“這天臺很久以前就開始漏水了，請物管來處理，物管推說沒錢，于是住戶只好自己請人補漏，修好了余泥也不清走�！敝劣诰鄣禄ㄔ穬�(nèi)如電梯開關(guān)板松脫、消防設(shè)施損壞，大門門鎖破損等問題，就比比皆是了。

　　蕭河說，就物業(yè)維修費該誰出的問題，住戶和物管公司發(fā)生了爭執(zhí)。越來越多的住戶不愿交物業(yè)管理費，而因收不到物業(yè)管理費，物業(yè)公司的服務(wù)就自然越來越差。去年5月份，聚德花苑的前物業(yè)管理公司——嘉唐公司以未交物管費為由，將136戶業(yè)主告上法庭，而前業(yè)委會因發(fā)現(xiàn)嘉唐公司無物業(yè)管理資質(zhì)，反訴嘉唐公司，最終使其撤離。

　　之后，新的物管公司——濱海公司進(jìn)駐，該公司在西區(qū)實施門禁卡，當(dāng)月西區(qū)的物管費有五成的住戶交。

　　蕭河還說，依照目前的《物權(quán)法》和有關(guān)的《物業(yè)管理條例》，要求物業(yè)管理公司出物業(yè)維修費顯然與這些法律、法規(guī)不符。因為公共物業(yè)歸全體業(yè)主所有，維修自然也應(yīng)由全體業(yè)主負(fù)責(zé)。但是，聚德花苑是保障性住房小區(qū)，居住的人以低收入為主，要他們交納物業(yè)維收費有一定的難度。

　　在聚德花苑經(jīng)適房5800戶業(yè)主中，有相當(dāng)部分人是好不容易經(jīng)過數(shù)年之后才交清購房貸款的，因此房子居住一段時間要進(jìn)行物業(yè)維修，總有相當(dāng)部分的業(yè)主不交物業(yè)維修費。但只要有人不交，其他交的人就感到吃虧，結(jié)果物業(yè)維修費的籌集變得艱難。

　　在公共物業(yè)維修上，能產(chǎn)生公共收益的資源主要是停車費。但“公共收益”，只能解決公共物業(yè)維修少部分的問題，而公共物業(yè)維修的獎金，最終仍得由全體業(yè)主拼湊。否則，只能是看著小區(qū)一天天地破舊下去。對此，華南和諧發(fā)展中心主任周活林認(rèn)為對“經(jīng)適房”的業(yè)主來說，他們大都是低收入的人士，好不容易湊足購房款，又要為物業(yè)維修“埋單”了，這顯然達(dá)不到讓他們“安居”的目的。因此，政府應(yīng)考慮，一方面對已推出的“經(jīng)適房”，承擔(dān)公共物業(yè)維修費，解決業(yè)主之間的糾紛。另一方面，政府以后不要再推出“經(jīng)適房”，而是推出“公租房”， 物業(yè)維修費由政府負(fù)責(zé)，這樣就可以減少很多矛盾。

　　對此，廣州市住房保障辦公室事務(wù)中心的盧少鵬主任回應(yīng)：目前廣州市政府還未考慮出資承擔(dān)經(jīng)適房物業(yè)維修費，但今后在相當(dāng)一段時間內(nèi)，保障性住房將不再新建經(jīng)適房，而是集中建公租房，公租房的物業(yè)維修費由政府負(fù)責(zé)。

　　專家觀點

　　政府應(yīng)考慮

　　出資補貼物管費

　　聚德花苑的廉租戶有1000戶，這些租戶除了“住房特困”的原因住進(jìn)廉租房外，他們當(dāng)中的許多人往往也是“生活特困”的，靠領(lǐng)“低保”度日的。盡管政府是廉租房的業(yè)主，物業(yè)維修費由政府“埋單”，但他們當(dāng)中許多戶是欠交物業(yè)管理費的。

　　林先生于4年前入住聚德西區(qū)一無電梯的低層廉租房。因夫妻離異，現(xiàn)一人居住在約37平米左右的房子。他從事于保安工作，每月工資少于1500元，但要承擔(dān)60元的房租及管理費，林先生坦言：“如果可以，當(dāng)然是希望不用交房租、管理費啦！”記者了解到，對于領(lǐng)“低保”住廉租房的小區(qū)住戶，用“低�！比ソ晃锕苜M，他們大多不太情愿。

　　這樣，在保障性住房小區(qū)，一方面交物管費的住戶越來越少，另一方面保障性住房小區(qū)的物管費電梯樓是每平方米1元，多層樓每平方米0.45元，還不及商品房住宅的一半，而所需要做的工作是一樣多。相形之下，保障性住房小區(qū)物管公司的運作難度的確不小。

　　對此，周活林認(rèn)為，本來政府規(guī)定的保障性住房小區(qū)的物管費低，是為低收入的住戶考慮的，但沒考慮物管公司的運作困難，時間一長，服務(wù)質(zhì)量就難以保持。其實，香港的保障房全是公租屋，物管費是統(tǒng)一由政府負(fù)擔(dān)的。因此，我們的保障性住房小區(qū)，政府也應(yīng)出一定的補貼給物管公司，解決他們的運作困難，這樣，出現(xiàn)的許多物管問題才有望解決。

　　盧少鵬稱，目前政府已注意到保障性住房小區(qū)物業(yè)公司的運作問題，物業(yè)管理費欠收、過低的問題，但當(dāng)中還有許多問題和細(xì)節(jié)需要深入探討的。

　　（統(tǒng)籌：宋季華 記者 趙南堅 實習(xí)生 肖玫麗 袁貝寧 劉聰靈）