希臘主權(quán)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)遭受重創(chuàng),資產(chǎn)價(jià)格不斷降低,仍然供過(guò)于求,這對(duì)外國(guó)投資者而言是難得的商機(jī)。然而機(jī)遇背后也暗藏風(fēng)險(xiǎn)。本文擬對(duì)希臘房地產(chǎn)業(yè)的利弊條件進(jìn)行簡(jiǎn)要分析,為投資者提供參考。
一、希臘房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
房地產(chǎn)是希臘重要的經(jīng)濟(jì)部門之一,超過(guò)40萬(wàn)人在相關(guān)企業(yè)工作,約占勞動(dòng)人口的9%。房地產(chǎn)是希臘居民私人財(cái)產(chǎn)的重要構(gòu)成形式。歐洲統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,希臘每年興建住宅占固定資產(chǎn)形成的比重遠(yuǎn)高于歐盟平均水平(圖1),在國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)之前,這一特征尤其明顯。希臘政府也持有大量地產(chǎn),但其中大部分未經(jīng)任何開發(fā)。
數(shù)據(jù)來(lái)源:歐洲統(tǒng)計(jì)局
希臘房地產(chǎn)業(yè)在2004年雅典奧運(yùn)會(huì)之后迎來(lái)一個(gè)發(fā)展高峰,由于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好,房地產(chǎn)價(jià)格一路攀升。2008年,國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā),希臘房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戛然而止。隨著主權(quán)債務(wù)危機(jī)不斷深化,經(jīng)濟(jì)不景氣,失業(yè)率升高,居民可支配收入減少,企業(yè)和個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)的需求大幅下降,再加上政府為增加財(cái)政收入而增加房地產(chǎn)稅收,銀行因流動(dòng)性緊張而收緊信貸,在這些因素的共同作用下,希臘房地產(chǎn)業(yè)一蹶不振,具體表現(xiàn)為資產(chǎn)價(jià)格不斷走低(圖2),成交量一路下滑(圖3)。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)上游建筑行業(yè)的負(fù)面影響也逐步顯現(xiàn),政府新發(fā)放的建筑許可和批準(zhǔn)建筑面積開始減少(圖4)。目前房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)仍未出現(xiàn)觸底反彈的跡象。
數(shù)據(jù)來(lái)源:希臘央行
數(shù)據(jù)來(lái)源:希臘央行
數(shù)據(jù)來(lái)源:希臘統(tǒng)計(jì)局
房地產(chǎn)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè),目前希臘的金融機(jī)構(gòu)沒(méi)有足夠的流動(dòng)性支持房地產(chǎn)方面的信貸,而外國(guó)投資者仍在觀望,期待著抄底的豐厚利益。有外商曾透露,依照經(jīng)驗(yàn),在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中房地產(chǎn)價(jià)格可以降低一半以上。因此,希臘房地產(chǎn)業(yè)的真正復(fù)蘇不可能完全依賴外國(guó)投資者,而是取決于整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的改善、企業(yè)居民消費(fèi)和投資預(yù)期的提高、銀行流動(dòng)性的充盈以及相關(guān)稅收政策的穩(wěn)定。
二、投資希臘房地產(chǎn)存在機(jī)遇
除上文所述價(jià)格下降這一投資利好消息外,希臘房地產(chǎn)市場(chǎng)還有兩點(diǎn)有利條件值得關(guān)注。
一是成熟的旅游產(chǎn)業(yè)為相關(guān)地產(chǎn)投資奠定良好基礎(chǔ)。希臘旅游資源豐富,旅游業(yè)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展,其硬件設(shè)施、人員素質(zhì)、運(yùn)作模式均趨于成熟穩(wěn)定,是知名度較高的旅游目的地國(guó)家。由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)造成的資金周轉(zhuǎn)困難,不少旅游地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng),待價(jià)而沽。2013年6月希臘《每日?qǐng)?bào)》對(duì)各大房地產(chǎn)網(wǎng)站進(jìn)行統(tǒng)計(jì),共有228個(gè)酒店賓館的銷售廣告,合計(jì)金額11.8億歐元,雖然報(bào)價(jià)一再降低但成交量依然有限。希臘政府的國(guó)有資產(chǎn)私有化項(xiàng)目中也有大量地產(chǎn)可供開發(fā)為綜合性度假酒店、會(huì)議中心、游艇碼頭、高爾夫球場(chǎng)、溫泉療養(yǎng)中心等旅游設(shè)施。目前確有不少國(guó)外投資者關(guān)注這一市場(chǎng),但旅游業(yè)經(jīng)營(yíng)管理需要專業(yè)的背景知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),即便能夠抄底購(gòu)得廉價(jià)資產(chǎn),如經(jīng)營(yíng)不善,也會(huì)得不償失。
二是希政府推出購(gòu)房地產(chǎn)贈(zèng)居留許可的政策。為吸引外國(guó)投資,希臘借鑒其他國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn),于2013年4月通過(guò)投資移民促進(jìn)法。根據(jù)該法案,非歐盟國(guó)家公民在希臘境內(nèi)購(gòu)買25萬(wàn)歐元及以上的房地產(chǎn),即可申請(qǐng)為期5年的希臘居住許可,5年后如該房產(chǎn)不出售,其擁有的居留權(quán)可獲順延。希臘是申根國(guó)家,希臘政府發(fā)放的居留許可在申根全境內(nèi)有效。此舉主要為了吸引中國(guó)、俄羅斯和海灣國(guó)家的投資者。該政策對(duì)有意長(zhǎng)期在歐洲居住的人士有較大吸引力,但持此居留不享有工作、社保和入籍資格。
三、投資希臘房地產(chǎn)面臨風(fēng)險(xiǎn)
希臘房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)遇顯而易見(jiàn),與此相反,內(nèi)部存在的風(fēng)險(xiǎn)則較為隱蔽。
首先,希臘房地產(chǎn)管理體制落后,許多地產(chǎn)的所有權(quán)狀態(tài)不明。希臘土地登記和交易記錄較為混亂,經(jīng)常出現(xiàn)多人對(duì)同一塊土地宣稱所有權(quán),這種現(xiàn)象在農(nóng)村地區(qū)尤為嚴(yán)重。關(guān)于土地所有權(quán)糾紛的案件不計(jì)其數(shù),案件積壓,審理往往持續(xù)數(shù)年之久。即便是政府名下地產(chǎn)也存在類似問(wèn)題。希臘備受關(guān)注的私有化清單中有不少房地產(chǎn)項(xiàng)目,其中一部分缺少城市規(guī)劃許可,另一部分在不同的官方文件中記載不一,嚴(yán)重影響了這些地產(chǎn)的私有化進(jìn)程。
此外,希臘違反區(qū)域規(guī)劃或沒(méi)有建筑許可的違章建筑普遍存在,為增加財(cái)政收入,希政府曾頒布政策,違章建筑房主可通過(guò)向政府繳納罰款使房屋合法化。雖然希臘最高行政法庭國(guó)務(wù)理事會(huì)(theCouncil of State)裁決政府這一政策違反憲法,但未能阻礙違章建筑合法化申請(qǐng)的洪流。該項(xiàng)政策發(fā)布19個(gè)月以來(lái),已收到38.9萬(wàn)份違章建筑合法化申請(qǐng),為國(guó)庫(kù)帶來(lái)約6億歐元的財(cái)政收入。因此,在希臘投資房地產(chǎn)需要重點(diǎn)關(guān)注目標(biāo)地產(chǎn)的法律狀態(tài),避免未來(lái)被牽扯入漫長(zhǎng)的司法訴訟程序中。
其次,希臘房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)尚未確定。為填補(bǔ)財(cái)政赤字,希臘政府自2011年9月起開始通過(guò)電費(fèi)單征收房地產(chǎn)特別稅。作為臨時(shí)措施,該稅收的結(jié)束時(shí)間以及新的房地產(chǎn)稅收水平尚未最終確定。希政府計(jì)劃自2014年起實(shí)施新的統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅,既要簡(jiǎn)化稅種稅目,又須保證稅收收入。2014年希臘將同時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)“客觀價(jià)值”!翱陀^價(jià)值”是根據(jù)房地產(chǎn)的位置、面積、房齡、周圍設(shè)施等制定,一切房地產(chǎn)相關(guān)稅收以客觀價(jià)值和實(shí)際成交價(jià)中的高者為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。近年來(lái)由于經(jīng)濟(jì)不景氣,房地產(chǎn)供過(guò)于求,交易價(jià)格普遍下降,為反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí),全國(guó)大部分地區(qū)房地產(chǎn)的“客觀價(jià)值”將進(jìn)行下調(diào),但也有部分地區(qū),如熱門旅游目的地米科諾斯島、圣托里尼島、羅德島、克里特島以及雅典的部分地區(qū),“客觀價(jià)值”不降反升。由于2014年以后的房地產(chǎn)“客觀價(jià)值”和稅收水平尚不明朗,目前無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)投資的實(shí)際成本進(jìn)行精確計(jì)算和評(píng)估。
再次,許多海島的當(dāng)?shù)卣途用癫⒉粴g迎大規(guī)模的旅游開發(fā),認(rèn)為這將破壞海島的自然生態(tài)環(huán)境,往往通過(guò)示威游行、法律訴訟等手段阻撓項(xiàng)目的正常進(jìn)行。由于中希兩國(guó)經(jīng)濟(jì)規(guī)模差異較大,國(guó)內(nèi)企業(yè)眼中的小項(xiàng)目,在希臘當(dāng)?shù)鼐用窨磥?lái)可能就是大手筆,需要提前充分了解當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)開發(fā)項(xiàng)目的態(tài)度。
四、對(duì)國(guó)內(nèi)投資者的建議
希臘房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存,投資者既不可盲目樂(lè)觀,也不能因噎廢食,而應(yīng)多方了解情況,在涉及法律、工程等問(wèn)題上最好尋求當(dāng)?shù)貙I(yè)機(jī)構(gòu)的協(xié)助,以充分的調(diào)查研究和對(duì)利弊條件的客觀評(píng)估,保障投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行。
在希臘購(gòu)置房地產(chǎn)的一般步驟如下:
1.確定地產(chǎn)項(xiàng)目。如通過(guò)房地產(chǎn)中介搜尋,中介費(fèi)應(yīng)在合同中注明,通常為實(shí)際成交價(jià)的2%,但會(huì)因房屋價(jià)值和其他因素變化。
2.房地產(chǎn)合法性調(diào)查。確定房地產(chǎn)項(xiàng)目之后、簽訂合同之前,投資者應(yīng)委托律師對(duì)地產(chǎn)的法律狀況進(jìn)行全面調(diào)查。在雅典和比雷埃夫斯地區(qū),地產(chǎn)合同價(jià)值超過(guò)29347.03歐元,必須有律師參與,在希臘其它地區(qū),這一起始線為11738.81歐元。合法性調(diào)查在當(dāng)?shù)赝恋刈?cè)辦公室或希臘國(guó)家地籍注冊(cè)局進(jìn)行,了解房地產(chǎn)當(dāng)前所有人以及至少前20年的所有人信息,特別是在上述所有人名下房地產(chǎn)是否被抵押、是否喪失抵押品贖回權(quán)、是否涉及其他法律訴訟等。
3.房地產(chǎn)技術(shù)調(diào)查。如該地產(chǎn)是沒(méi)有建筑物的土地或者在城市規(guī)劃以外,有必要聘請(qǐng)建筑工程師,檢查該片土地是否符合建筑法定條件,土地上的違章建筑是否已完成合法化申請(qǐng)流程。
4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓報(bào)稅
在簽訂合同之前,投資者須前往稅務(wù)部門就房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓報(bào)稅,報(bào)稅文件由公證員起草,由買賣雙方簽署。支付房地產(chǎn)交易相關(guān)稅收后,報(bào)稅文件須付在合同之后。
5.合同簽署與備案
在辦理完所有必要法律文書后,正式合同的簽署必須經(jīng)過(guò)公證,隨后在當(dāng)?shù)赝恋刈?cè)辦公室或希臘國(guó)家地籍注冊(cè)局登記備案。